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房企爆雷的“三保”对策在各地操作中存在的问题以及化解对策!

来源:一砖一瓦人才网 时间:2022-10-21 作者:一砖一瓦人才网 浏览量:

在房企爆雷阴云笼罩的当下,保交楼、保民生、保稳定的“三保对策”成为很多企业的“救命稻草”。我们对受爆雷影响非常大的施工企业通过“三保对策”维权操作过程中存在的问题进行调研并形成报告上交有关方面。本文重点介绍报告中的主要内容,围绕房企爆雷的“三保对策”在各地执行中存在诸多问题,从法律层面给出化解对策和建议。


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房企爆雷的“三保”对策在各地执行中存在的主要问题


房企爆雷的“三保”对策在各地执行中存在的主要问题,主要有三个方面。


1、爆雷房企开出巨额商票无法兑现等因素导致施工企业资金流动严重受阻。


因前期爆雷房企拖欠工程款的积压,导致建筑企业财务账面应收账款数额庞大,已收款中商业承兑汇票占比高,巨额商票逾期无法承兑,账上资金几近枯涸。同时,受爆雷房企债务危机影响,负面效应传导到下游,下游材料商、分包单位等对行业缺乏信心,纷纷通过诉讼化解危机。


以恒大爆雷事件为例,部分地方法院无视最高法院移送广州集中管辖的规定,违法财产保全或先行财产保全,再予以移送,“盲目”查封、超额查封、恶意查封,迫使建筑企业进行“和解”,查封后解封滞后,持续向建筑企业施压。


此外,各金融机构对涉及爆雷房企项目的企业贷款日趋谨慎,审批环节和条件明显比之前严格,银行放贷速度明显放慢,随之建筑企业融资压力加大。更严重的是,爆雷危机对农民工工资发放造成根本性破坏


据江苏省海安市某建筑企业反映,至2021年底,农民工工资专用帐户先后被查封121个,尚有72个处在解除查封,冻结资金8000余万元。目前,建筑施工企业管理人员及全年使用农民工人数规模巨大,涉及农民工工资金额不是一笔小数目。虽然各施工单位都想方设法举债筹资力保农民工工资的发放,但仍有不小缺口。如不从源头予以政策上的支持,势必会危及大量农民工的利益,影响社会稳定。


2、建筑企业因集中管辖不彻底,企业或项目负责人被采取刑事措施,严重影响企业自救,发展受阻。


恒大债务危机爆发后,最高院对恒大债务风险相关诉讼案件明确由广州市中级人民法院集中管辖,但有部分法院本着地方保护主义,曲解其义,枉作断论,认为该通知未明确恒大项目的总承包企业所涉案件亦同步集中管辖,造成把握尺度不一致的现象。


受恒大债务危机影响,恒大项目所涉材料商、分包商纷纷起诉建筑企业,且该类案件基本均系因恒大拖欠工程款、到期商票未能兑付所致。建筑企业诉讼案件激增,银行基本账户和农民工工资专用帐户不断被法院查封、冻结,包括非恒大项目应收工程款亦被查封、冻结。


此外,部分地区的政府及主管部门,无视案件前因,忽略后果,因农民工工资问题对项目负责人甚至企业负责人胡乱采取行政处罚或刑事措施,严重影响了企业自救,形成了更为严重的负面后果。目前,部分受恒大债务危机影响严重的施工企业,非恒大项目正常施工也受到严重影响,农民工工资无法正常发放;建筑企业也无法正常参加建设工程项目的招标投标,无法承接到新项目。


3、在“保交楼”政策下建筑企业合法权益的维护陷入重大困境。


据测算,由广州中院目前受理的与恒大相关的案件,按正常审理程序,需要审到2040年,由于法院案满为患,有关施工企业持有的逾期未兑付商票、恒大拖欠工程款等合法权益不能得到主张,出现“诉讼、查封无门”的困境。


而作为建筑企业最后一根“救命稻草”的建设工程价款优先受偿权的保障,有赖于及时的诉讼和房产的保全,而今“诉讼、查封无门”的困境将导致建筑企业面临优先受偿权的失权风险,事关建筑企业的生死存亡。


在爆雷房企拖欠的工程款中,部分工程款采取“以房抵款”方式支付。但对于建筑企业而言,“以房抵款”必须等顶抵的房屋办理网签、预告登记、过户等手续后方才“落袋为安”。


以恒大为代表的一些房企爆雷后,诸多地区拒绝办理相关确权手续,且房屋亦尚未交付建筑企业,导致建筑企业“房、款两空”。为处理恒大问题,尽快推动复工复产,主管部门提出了“挂旧账、付新账、算总账”的处理方针。但是,“挂旧账”毕竟只是权宜之计,“挂旧账”的结果很可能让“旧账”变成“赖账”及“死账”。由此,以恒大为代表的爆雷房企之前拖欠建筑企业的巨额工程款以及停工损失,对未兑现商票应有一个可行的处理方案,其能否顺利处理,关系到建筑企业的生死存亡。


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从法律层面对目前存在问题的化解对策建议


对于上述亟待解决的现实问题,企业如何来维护自己的合法权益?有三项化解建议。


1、施工企业应以法律维权,政府部门应用政策纾困,和衷共济解决爆雷房企商票问题。


针对上述商票问题,商票的持票人可以按照《中华人民共和国票据法》、《电子商业汇票业务管理办法》等具体规定主张自己的权利,比如通过追索权实现,如果对方拒绝有被拒绝后的追索权。商票的持票人一定要了解商票的法律规定以及法律程序。


具体的说,爆雷房企在商票处理过程中有集中管辖审理规定,以原告确定的被告法院管辖,坚持追加,坚持上诉。在集中管辖的前提下,施工企业要研究商票移送集中管辖等法律等问题。其中商票经多手背书后持票人的诉讼非常复杂,它存在民间贴现行为,这类案件作为票据纠纷案件,施工企业要重视民间贴现行为的效力研究并依据法律规定采取相应措施。


如果材料商、分包商选择票据权利提起诉讼,施工单位除主张移送集中管辖外,可以以基础合同关系项下材料商、分包商未履行合同义务等进行抗辩。同时,政府部门可统筹商票政策,促进实现“保交楼”的目标。优如,对爆雷房企逾期商票出台相关政策,最大程度给建筑企业“输血”;对农民工工资专用帐户严格执行《保障农民工工资支付条例》》第三条:“不得因支付为本项目提供劳动的农民工工资之外的原因被查封、冻结或划拨”的规定;加大对民营建筑企业的信贷支持,推进金融机构放款审批速度和效率。


2、调整集中管辖及账户查封原则,不得仅因农民工工资支付问题对企业或项目管理人员采取行政处罚或刑事措施,慎用限高、失信,确保建筑企业的正常经营。


为避免爆雷房企债务危机对建筑企业、建筑行业产生辐射过大的不利影响,保障建筑企业、建筑行业的健康、有序发展,建议将涉及爆雷房企项目的诉讼、保全均明确由特定法院集中管辖或各省市指定法院集中管辖。


同时,建议明确建筑企业银行基本账户原则不得查封,且不得仅因农民工工资支付问题对企业或项目管理人员采取行政处罚或刑事措施,慎用限高、失信,以确保建筑企业正常参与建设项目的招标投标和生产经营。


3、杜绝违法违规行为,切实保障建筑企业合法权益。


对爆雷房企未售房产及时进行保全,确保民营建筑企业的建设工程价款优先受偿权,不因某些不作为的人为因素而丧失。按目前法律规定,如果住宅项目中小业主已支付了大部分购房款等,建筑企业的建设工程价款优先受偿权便不能对抗小业主的权利。


因此,建议司法部门对建筑企业起诉爆雷房企工程款的案件,及时对未售房产或不属于可对抗的房产进行保全,以避免导致企业血本无归。基于防止建设单位破产或破产重整的情形对建筑企业造成债权实现造成影响,建议建筑企业将自持商票选择基础合同关系起诉建设单位,主张建设工程价款债权及优先受偿权。


消除“以房抵款”的人为障碍,给予“以房抵款”的房屋办理确权手续,避免建筑企业“房、款两空”。关于以物抵债协议的性质,最高院九民纪要采取“诺诚合同”说,即只要双方就以物抵债达成合意,以物抵债协议就成立。关于新旧债的关系,最高院九民纪要采取“新债清偿”说,即以物抵债协议成立后,同时存在新债和旧债,债务人不履行以物抵债协议的,债权人既可以请求继续履行以物抵债协议,也可以请求恢复履行旧债。


对爆雷房企拖欠的“旧账”进行统筹清理,切实保障建筑企业的合法权益。各地在执行“三保”对策时,应对爆雷房企拖欠巨额“旧帐”统一进行清理,以项目为结算、付款主体的原则,以区域统筹为补充,进行资金、资产统一监管和分配,不能简单化作挂而不清或者久拖不决处理,使“算总帐”时有帐可算。

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